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華僑城“騰挪”布局

樂居財經李奕和 任英楠發自深圳 10月28日,華僑城公布了其三季報。數據顯示,今年前三季度,華僑城實現營業收入298.61億元;其中,第三季度營業收入122.07億元,同比增長24.15%。 截…

樂居財經李奕和 任英楠發自深圳

10月28日,華僑城公布了其三季報。數據顯示,今年前三季度,華僑城實現營業收入298.61億元;其中,第三季度營業收入122.07億元,同比增長24.15%。

截至報告期末,華僑城總資產3643.95億元,同比增長23.87%;歸屬于上市公司股東的凈資產623.32億元,同比增長5.43%;凈利潤68.23億元,歸屬于母公司所有者凈利潤59.97億元。

與此同時,華僑城負債合計為2801.88億元;經營活動產生的現金流量凈額則同比增長82.12%至-36.99億元。

值得一提的是,雖然負債繼續增加、經營活動產生現金流量仍為負數,但通過不斷處置項目公司,今年1-9月,華僑城投資收益同比增長高達437.37%。

曾經的華僑城以善于造城著稱——歡樂谷、世界之窗、民俗村、錦繡中華等主題公園是華僑城在一二線城市引以為傲的作品。

但近兩年開始,華僑城開始大范圍進軍包括四川、江西、云南等區域的三四線城市,并重倉文旅地產,華僑城從此走上了不斷變賣資產的道路。

從變賣項目的頻率來看,轉讓子公司似乎成為了華僑城的家常便飯。

大規?!百u”與“買”

2016年,華僑城與南戴河旅游發展(集團)有限公司共同設立秦皇島華僑城實業有限公司,雙方開始了對南戴河國際娛樂中心項目的改造提升。

一年以后,經改造的南戴河國際娛樂中心變成了華僑城濱海國際旅游度假區,項目于2017年4月重新開始運營。

在這筆投資里,華僑城一開始便占股70%,前后投入的資金達50億元。只不過,運營不足4年,這個項目也沒能逃過被變賣的命運。10月23日,秦皇島華僑城實業有限公司70%股權被華僑城掛上了北京產權交易所。

這是華僑城近段時間以來眾多出售項目中的一個。

就在前一天的10月22日,華僑城還一并掛出了上海華合房地產開發有限公司50%股權、上海華筵房地產開發有限公司50%股權,兩項股權捆綁出讓,底價47.12億元。

更早前的10月17-18日,華僑城還對旗下兩子公司進行增資。當中,華僑城對云南子公司建水僑博房地產開發有限公司進行增資,增資后,原股東云南世博投資有限公司持股49%,新增投資方持股51%;

此外,華僑城對旗下巍山華僑城實業有限公司進行增資,增資擬募集資金對應持股比例為51%,增資完成后,原股東巍山華僑城世博南詔文化旅游投資有限公司持股將降為49%。

事實上,華僑城這種大規?!白冑u”資產的情況從去年就已經開始。有數據統計,僅在去年一年的時間,華僑城集團與旗下各平臺在各大產權交易所掛牌或進行預披露的出售項目和資產包接近20個。

這種出售行動在進入2019年后仍在延續。居樂居財經不完全統計,截至今年10月,華僑城擬掛牌轉讓及增資引入股東方的項目就達到17個,接近2018年全年出售項目的數量。

值得一提的是,華僑城在大規模掛牌出售項目的同時,也在不斷投入資金加持項目,當中,尤以文旅項目為主。

今年1月,華僑城以6.8億元首摘深汕合作區地塊,按照此前華僑城與深汕特別合作區管委會簽訂的合作意向書,雙方將共同推進小漠文化旅游創意小鎮項目;同月,華僑城與東莞道滘鎮簽訂協議,雙方將建設東莞水鄉道滘特色小鎮,據悉,該項目總投資約300億元。

今年以來,華僑城就在東莞、潮州、茂名、廣州等多地落地文旅項目。華僑城三季報顯示,2019年前三季度,公司新增土地項目29個,獲得待開發計容建筑面積799.53萬平方米,其中,華僑城權益建筑面積520.89萬平方米。

在剛過去的10月23日,華僑城還以高達29.2億元的成交價,拿下南京NO.2019G70號地塊,折合樓面價2.87萬元/平方米,溢價率達24.79%。

尋求平衡點

轉讓子公司成為家常便飯,但一方面又投入大量資金落地項目,華僑城近段時間的動作讓外界越來越看不懂。

2015年,“而立”年的華僑城開始轉換方向,戰略由原來的“旅游+地產”調整為“旅游+互聯網+金融”和“文化+旅游+城鎮化”。此后,公司的文旅、地產、金融、互聯網多點開花,資產的規模也在急速擴張。

但事實上,文旅地產投入資金大、開發周期長,對企業的現金流是一個巨大的考驗。與此同時,文旅項目多布局在在遠離核心城市的三四線城市,華僑城“云南大會戰”等進軍三四線城市的號角開始吹響。

經過一波激進的擴張,作為央企的華僑城也遇到了自身的資金壓力,企圖通過不斷的賣與買,調整資產與現金流,成為了華僑城“水到渠成”的騰挪動作。

該公司在中表示,在緊抓資源獲取的同時,公司將積極加快存量項目周轉,除加快開發銷售節奏外,采用合作開發、股權出讓等多種方式盤活資金。

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