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華潤置地中海地產等央企入局 優客工場們迎來攪局者?

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  聯合辦公行業面臨洗牌優勝劣汰之際,又不斷有新軍加入,它們會是“攪局者”嗎?

  地產央企——華潤置地近日推出旗下美好辦公品牌——潤聯行,并計劃2019年在北京推出三家門店,分別是潤聯行?西堤;潤聯行?長安和潤聯行?優士閣,三處涉及工位近兩千。

  自2016 年美國聯合辦公巨頭WeWork 在上海開設中國大陸首家門店以來,聯合辦公一直是寫字樓市場的熱門話題,在資本助推之下獲得爆發式增長,隨著更多類型的參與者加入,這個行業的競爭也愈演愈烈。

  國際地產服務商——第一太平戴維斯近日報告稱,成立于北京的聯合辦公品牌優客工場,在完成了碎片空間、洪泰創新空間、無界空間、微度聯合創業社、愛特眾創以及方糖小鎮等并購后,目前已成為全國項目數量最多的聯合辦公品牌(截至2018 年末占據43% 的市場份額)。

  上海和北京是目前國內最大的聯合辦公市場,2018年門店數量占比分別達到32.5% 和32%。目前上海和北京核心區位的聯合辦公供應量已幾近飽和,預計未來新開門店將拓展至非核心商務區及二線城市。

  這個賽道的競爭者也越來越多。近一兩年來,除專業運營商和初創公司以外,許多房地產開發商也紛紛建立聯合辦公品牌,欲在聯合辦公市場分一杯羹,如SOHO中國的“SOHO 3Q”——龍湖地產的“一展空間”,凱德集團的“C3”,佳兆業的“創享界”等。

  截至目前,SOHO中國在北京、上海、杭州、深圳等核心地段已有30個SOHO3Q中心,約3萬個工位。

  第一太平戴維斯華北區商業樓宇部董事林碩對第一財經表示,老牌地產企業從未遠離過聯合辦公產品的賽道,WeWork剛進入國內市場時,遠洋地產就一直以合作伙伴的身份協助其拓展市場,其他傳統地產品牌也在最近幾年有過或淺或深的市場嘗試,通過這兩年聯合辦公市場的飛速發展成長,有部分試水成功的開發商已經不再局限于跟大的聯合辦公品牌合作,而是深度參與產品研發并創建自己的品牌。

  “從長遠來看,擁有更加充裕資金背景的傳統房企在多年深耕國內市場的經驗加持下,是非常有機會創造出不輸于國際品牌的聯合辦公產品,進而可能影響到整個行業的商業格局及未來走向?!绷执T說。

  多家央企類地產企業也陸續加入這個戰局。除前述華潤置地外,中海地產2016年推出了OFFICEZIP,中糧地產則推出了COFCO FANTASY,與專業運營商下相比,這些企業的共同特點就是利用自有物業來操盤聯合辦公空間,可減少融資和租金壓力。

  這些地產類央企紛紛加入聯合辦公的賽道,是一種順應潮流的主動選擇,還是對當前傳統商辦物業增長乏力的被迫變革?

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對第一財經表示,從目前房地產開發商自建的共享辦公模式看,其對于寫字樓市場的業務開拓是有創新的??傮w上看,此類企業后續發展的機會更多,很多企業也希望通過改造,來實現既有物業的溢價水平。

  “從聯合辦公等操作模式看,這些央企類地產企業后續的優勢比較明顯。第一開發商擁有較多的資源,也有較多的資金進行管控。第二是開發商本身在商辦領域急需突破,聯合辦公目前也是一個較好的點。開發商加入此類行業,也是當前對于商辦物業投資策略的調整?!眹儡S進說。

  房地產開發企業自建聯合辦公品牌,自有物業將是其最大的底牌,尤其是一些央企類房地產開發商,像華潤置地、中海地產等,商辦類物業體量更是龐大。

  近幾年,華潤置地創立了“銷售物業+投資物業+X”的商業模式,擺脫傳統房地產開發商定位,逐步轉型成為“城市綜合投資開發運營商”。目前,華潤置地在整個華北擁有近百萬體量的寫字樓及園區。

  而運營OFFICEZIP的中海商務,旗下五大甲級寫字系列產品遍布全球20多個經濟活躍城市,持有運營并處于建設中的甲級寫字樓突破70座,經營面積逾600萬平方米。

  在林碩看來,與聯合辦公專業運營商相比,這些傳統地產企業自建聯合辦公有幾點劣勢:空間運營大數據的積累;對用戶需求的深層次理解及服務經驗;超大體量聯合辦公定制型產品經驗不足。而優勢則主要集中在成本控制、資金雄厚、對國內政策及市場的熟悉程度、政府關系方面。

  一般而言,雖然聯合辦公對業主方來說是一個機遇,但卻會打亂優質甲級寫字樓內的租戶結構,意味著更高的租戶流動率,租戶組合也更為復雜。在甲級寫字樓內引入聯合辦公,對原有租戶格局的沖擊勢必要提前進行測算。

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