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招商蛇口:北京市君合律師事務所關于公司共同增資深圳市前海蛇口自貿投資發展有限公司暨重大資產重組之補充法律意見書(一)

招商蛇口:北京市君合律師事務所關于公司共同增資深圳市前海蛇口自貿投資發展有限公司暨重大資產重組之補充法律…

招商蛇口:北京市君合律師事務所關于公司共同增資深圳市前海蛇口自貿投資發展有限公司暨重大資產重組之補充法律意見書(一)   時間:2019年12月25日 21:15:32 中財網    
原標題:招商蛇口:北京市君合律師事務所關于公司共同增資深圳市前海蛇口自貿投資發展有限公司暨重大資產重組之補充法律意見書(一)

招商蛇口:北京市君合律師事務所關于公司共同增資深圳市前海蛇口自貿投資發展有限公司暨重大資產重組之補充法律意見書(一)




北京市君合律師事務所

關于

招商局蛇口工業區控股股份有限公司

共同增資

深圳市前海蛇口自貿投資發展有限公司

暨重大資產重組







補充法律意見書(一)



二零一九年十二月






關于招商局蛇口工業區控股股份有限公司

共同增資深圳市前海蛇口自貿投資發展有限公司

暨重大資產重組之

補充法律意見書(一)

致:招商局蛇口工業區控股股份有限公司

北京市君合律師事務所(以下簡稱“本所”)為在北京市司法局注冊設立并
依法執業的律師事務所。


本所受招商局蛇口工業區控股股份有限公司(以下簡稱“招商蛇口”或“上
市公司”)的委托,就招商蛇口控股子公司深圳市招商前海實業發展有限公司(以
下簡稱“招商前海實業”)與深圳市前海開發投資控股有限公司(以下簡稱“前
海投控”)共同向深圳市前海蛇口自貿投資發展有限公司(以下簡稱“合資公
司”)增資暨重大資產重組(以下簡稱“本次重組”或“本次交易”)項目,擔
任招商蛇口的專項法律顧問,根據《中華人民共和國公司法》《中華人民共和國
證券法》《上市公司重大資產重組管理辦法》《關于規范上市公司資產重組若干
問題的規定》以及其他相關中華人民共和國(以下簡稱“中國”;為本法律意見
書之目的不包括香港特別行政區、澳門特別行政區和臺灣地區)法律、法規及國
務院所屬部門所頒發的規章及其他規范性文件(以下簡稱“規范性文件”)的相
關規定,就本次重組相關法律問題于2019年12月19日出具了《北京市君合律
師事務所關于招商局蛇口工業區控股股份有限公司共同增資深圳市前海蛇口自
貿投資發展有限公司暨重大資產重組的法律意見書》(以下簡稱“《法律意見書》”)
和《北京市君合律師事務所關于招商局蛇口工業區控股股份有限公司房地產業務
專項法律意見》。



根據深圳證券交易所出具的非許可類重組問詢函[2019]第13號《關于對招
商局蛇口工業區控股股份有限公司的重組問詢函》(以下簡稱“《問詢函》”)
的要求,本所律師在對《問詢函》中要求上市公司律師核查的事項進行核查的基
礎上出具《北京市君合律師事務所關于招商局蛇口工業區控股股份有限公司共同
增資深圳市前海蛇口自貿投資發展有限公司暨重大資產重組之補充法律意見書
(一)》(以下簡稱“本補充法律意見書”)。


除非本補充法律意見書另有說明,本補充法律意見書中使用的有關術語、定
義和簡稱與《法律意見書》中的術語、定義和簡稱具有相同含義或指向。本所律
師在《法律意見書》中發表法律意見的前提、聲明和假設,同樣適用于本補充法
律意見書。


本補充法律意見書僅供招商蛇口為本次重組之目的使用,不得用作任何其他
目的。本所律師同意將本補充法律意見書作為招商蛇口申請本次重組必備的法定
文件,隨同其他材料一同上報,并依法對出具的法律意見承擔相應的法律責任。


基于上述,本所及經辦律師根據有關法律、法規、規章、規范性文件和深圳
證券交易所的有關規定,按照中國律師行業公認的業務標準、道德規范和勤勉盡
責精神,對招商蛇口及其他各方提供的有關文件和事實進行了補充核查,現出具
補充法律意見如下:

一、 《問詢函》問題4:

“報告書顯示,招商馳迪持有的T102-0296地塊、前海鴻昱持有的T102-0310
地塊由于尚未分宗的原因無法取得土地使用權證,涉及建設用地面積734,160.88
平方米,占本次標的資產所持有六塊土地面積(806,194.35平方米)的91.06%。

根據土地使用權出讓合同、土地作價出資合同約定,宗地可分宗開發,在分宗
時辦理產權登記手續。截至報告書出具日,啟迪實業尚未獲取招商局前海經貿
中心三期的房屋權屬證書。(1)請說明完成土地分宗和產權登記尚需履行的審
批手續及預計時間安排,后續權屬證書辦理是否存在實質性障礙,是否會對標
的資產未來土地開發銷售等生產經營活動產生重大不利影響。(2)請說明招商
局前海經貿中心三期權屬證書辦理進展以及預計獲取證書的時間。(3)請結合
前述問題的答復,說明此次交易是否符合《上市公司重大資產重組管理辦法》(以
下簡稱《重組管理辦法》)第十一條的有關規定?!?

回復意見:


(一) 土地分宗和產權登記尚需履行的審批手續及預計時間安排,后續權屬證
書辦理是否存在實質性障礙,是否會對標的資產未來土地開發銷售等生產經營
活動產生重大不利影響

1、 土地分宗和產權登記尚需履行的審批手續及預計時間安排

根據招商馳迪和前海管理局于2019年4月30日簽署的《招商置換用地出讓
合同》,招商馳迪取得宗地號為T102-0296的土地使用權(以下簡稱“招商置換
用地”),該宗地可分宗開發,需簽訂補充協議明確各宗地的土地利用要求等相關
事宜,各分宗地塊的補充協議應自《招商置換用地出讓合同》簽訂之日起6年內
簽署完畢;分宗后的土地使用權受讓方可為招商馳迪或招商馳迪在境內注冊的全
資一級子公司;該宗地的總竣工時間為10年,自《招商置換用地出讓合同》簽
訂之日起算;具體分宗后各分宗地塊的開、竣工期限在簽訂分宗補充協議時按有
關規定約定;合同地價(包括:土地使用權出讓金、土地開發金和市政配套設施
金)不再另行收??;招商馳迪每年必須按規定繳付土地使用稅,在使用土地期間
未按合同規定繳納土地使用稅的,前海管理局可不予辦理與該地塊有關的不動產
權登記、建筑許可及其他相關手續或采取其他限制性措施;該地塊分宗時,各分
宗地塊合同地價之和應與該宗地合同地價保持一致。


根據前海鴻昱和前海管理局于2019年9月27日簽署的《前海土地出讓合同》,
前海鴻昱取得宗地號為T102-0310的土地使用權(以下簡稱“前海出資用地”),
該合同項下宗地土地使用方式為作價出資,作價金額為7,281,954萬元;該宗地
可分宗開發,需簽訂補充協議明確各宗地的土地利用要求等相關事宜,各分宗地
塊的補充協議應自《前海土地出讓合同》簽訂之日起6年內簽署完畢;分宗后的
土地使用權受讓方可為前海鴻昱或前海鴻昱在境內注冊的全資一級子公司;該宗
地的總竣工時間為10年,自《前海土地出讓合同》簽訂之日起算;具體分宗后
各分宗地塊的開、竣工期限在簽訂分宗補充協議時按有關規定約定;該地塊分宗
時,各分宗地塊合同地價之和應與該宗地合同地價保持一致。


根據《招商置換用地出讓合同》《前海土地出讓合同》的上述約定,招商置
換用地、前海出資用地未來可分別分宗給招商馳迪或其境內注冊的全資一級子公
司、前海鴻昱或其境內注冊的全資一級子公司,并需相應簽署補充協議明確各宗
地的土地利用要求等相關事宜。


根據《深圳經濟特區房地產登記條例(2019修正)》第二十二條規定,房地
產登記按下列程序辦理:(一)提出申請;(二)受理申請;(三)審查申請文件;


(四)權屬調查;(五)依本條例規定公告;(六)確認房地產權利;(七)將核
準登記事項記載在房地產登記簿;(八)計收規費并頒發房地產權利證書;(九)
立卷歸檔;第二十九條規定,申請土地使用權首次登記應當提交下列文件:(一)
登記申請書;(二)身份證明,包括:企業法人營業執照和法定代表人證明;(三)
土地權屬證明,包括:1.以出讓方式取得土地使用權的應當提交:(1)土地使
用合同書;(2)付清地價款證明;(四)登記機構認可的測量機構出具的實地測
繪結果報告書;第三十三條規定,登記機構應當自受理登記申請之日起三十個工
作日內辦結不動產登記手續,但是法律另有規定的除外;登記機構完成登記,應
當依法向申請人核發不動產權屬證書。


根據《招商置換用地出讓合同》《前海土地出讓合同》的上述約定、《深圳經
濟特區房地產登記條例(2019修正)》的上述規定以及合資公司的書面確認,《招
商置換用地出讓合同》簽訂之日起6年內,招商置換用地各分宗地塊的補充協議
應簽署完畢;《前海土地出讓合同》簽訂之日起6年內,前海出資用地各分宗地
塊的補充協議應簽署完畢;招商馳迪、前海鴻昱或該等公司各自境內注冊的全資
一級子公司在按照《招商置換用地出讓合同》《前海土地出讓合同》的約定履行
土地分宗簽署補充協議后,需按照屆時有效的《深圳經濟特區房地產登記條例》
等法律規定辦理相關產權登記手續。根據合資公司的書面確認,本次交易完成后,
合資公司下屬公司招商馳迪、前海鴻昱或該等公司各自境內注冊的全資一級子公
司將在《招商置換用地出讓合同》《前海土地出讓合同》簽訂之日起6年內分別
完成前述補充協議的簽署工作,并在補充協議簽署后及時準備相應材料依法申請
辦理相關產權登記。


2、 后續辦理權屬證書不存在實質性障礙,亦不會對標的資產未來土地開發
銷售等生產經營活動產生重大不利影響

根據《招商置換用地出讓合同》《前海土地出讓合同》的相關約定和《深圳
經濟特區房地產登記條例(2019修正)》的上述規定以及合資公司的書面確認,
本次交易中,招商馳迪、前海鴻昱雖尚未分別取得招商置換用地、前海出資用地
的權屬證書,但招商馳迪、前海鴻昱已分別依據《招商置換用地出讓合同》《前
海土地出讓合同》取得招商置換用地、前海出資用地,且該等出讓合同亦對土地
分宗安排作出明確約定;招商馳迪將按規定依法繳付土地使用稅;招商馳迪、前
海鴻昱或該等公司各自境內注冊的全資一級子公司在按照《招商置換用地出讓合
同》《前海土地出讓合同》的約定履行簽署補充協議等義務并按照相關法律規定
履行相關程序后,辦理該等宗地的權屬證書不存在實質性法律障礙;合資公司未
來會根據實際經營需要等因素確定標的資產的開發計劃,并相應簽署所涉地塊的


補充協議和辦理相應的權屬證書,該等情況亦不會對標的資產未來土地開發銷售
等生產經營活動產生重大不利影響。


(二) 招商局前海經貿中心三期權屬證書辦理進展以及預計獲取證書的時間

根據深圳市不動產登記中心發布的“國有建設用地使用權及房屋所有權登記
(首次登記)”辦事指南1,申請辦理國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記
應當提交下列文件:(一)申請人身份證明文件;(二)不動產登記申請表;(三)
中華人民共和國不動產權證書;(四)土地權屬來源材料;(五)建設工程符合規
劃的材料;(六)房屋已經竣工的材料;(七)房地產調查或者測繪報告等。


1

根據啟迪實業提供的資料及其書面確認,截至本補充法律意見書出具之日,
啟迪實業已收集準備申請人身份證明文件、不動產登記申請表、土地權屬來源材
料、建設工程符合規劃的材料、房屋已經竣工的材料、房地產調查或者測繪報告
等,但由于啟迪實業辦理招商局前海經貿中心一期的預售證須向有權登記部門提
交不動產權證書(編號:粵(2019)深圳市不動產權第0072742號)原件,因此
啟迪實業暫無法辦理前海經貿中心三期的房屋權屬證書;啟迪實業預計于2020
年4月初完成招商局前海經貿中心一期預售證的辦理工作,即后啟動辦理前海經
貿中心三期的房屋權屬證書的工作,并將于2020年7月前取得相應的房屋權屬
證書。


綜上所述,截至本補充法律意見書出具之日,啟迪實業已收集準備其辦理前
海經貿中心三期的房屋權屬證書的絕大部分資料,預計將于2020年7月前取得
相應的房屋權屬證書。


(三) 本次交易是否符合《重組管理辦法》第十一條的有關規定

根據《重組管理辦法》第十一條規定,“上市公司實施重大資產重組,應當
就本次交易符合下列要求作出充分說明,并予以披露:......(四)重大資產重組
所涉及的資產權屬清晰,資產過戶或者轉移不存在法律障礙......”。本次交易中,
招商馳迪、前海鴻昱雖尚未分別取得招商置換用地、前海出資用地的權屬證書,
但招商馳迪、前海鴻昱已分別依據《招商置換用地出讓合同》《前海土地出讓合
同》取得招商置換用地、前海出資用地,且該等出讓合同亦對土地分宗安排作出


明確的約定,辦理該等宗地的權屬證書不存在實質性法律障礙;啟迪實業已收集
準備其辦理前海經貿中心三期的房屋權屬證書的絕大部分資料,預計將于2020
年7月前取得相應的房屋權屬證書。據此,本次交易符合《重組管理辦法》第十
一條第(四)項的規定。


(四) 小結

綜上,本所律師認為:

1、 本次交易完成后,合資公司下屬公司招商馳迪、前海鴻昱或該等公司各
自境內注冊的全資一級子公司需在《招商置換用地出讓合同》《前海土地出讓合
同》簽訂之日起6年內分別完成前述補充協議的簽署工作,并在補充協議簽署后
及時準備相應材料依據屆時有效的《深圳經濟特區房地產登記條例》等法律規定
申請辦理相關產權登記。本次交易中,招商馳迪、前海鴻昱雖尚未分別取得招商
置換用地、前海出資用地的權屬證書,但招商馳迪、前海鴻昱已分別依據《招商
置換用地出讓合同》《前海土地出讓合同》取得招商置換用地、前海出資用地,
且該等出讓合同亦對土地分宗安排作出明確的約定。招商馳迪將按照《招商置換
用地出讓合同》約定每年繳付土地使用稅;招商馳迪、前海鴻昱或該等公司各自
境內注冊的全資一級子公司在按照《招商置換用地出讓合同》《前海土地出讓合
同》的約定履行簽署補充協議等義務并按照相關法律規定履行相關程序后,辦理
該等宗地的權屬證書不存在實質性法律障礙。合資公司未來會根據實際經營需要
等因素確定標的資產的開發計劃,并相應簽署所涉地塊的補充協議和辦理相應的
權屬證書,該等情況亦不會對標的資產未來土地開發銷售等生產經營活動產生重
大不利影響。


2、 啟迪實業已收集準備其辦理前海經貿中心三期的房屋權屬證書的絕大部
分資料,預計將于2020年7月前取得相應的房屋權屬證書。


3、 基于上述,本次交易符合《重組管理辦法》第十一條第(四)項的規定。


二、 《問詢函》問題5:

“報告書顯示,根據啟明實業與前海管理局于2018年6月30日簽訂的《深
圳市前海深港現代服務業合作區土地使用權出讓合同書》,啟明實業取得宗地號
為T102-0279的土地使用權,宗地使用年期終止日為2054年12月31日。其中
2018年6月30日至2026年6月29日為短期利用的使用期限,T102-0279宗地


在短期利用期間不得辦理《不動產權證書》,不得抵押、轉讓。目前T102-0279
宗地上的項目為臨時過渡利用項目,在短期利用期間內不得辦理《不動產權證
書》。請補充披露相關方是否就T102-0279短期使用期限結束后的土地及房屋權
屬證書辦理事項進行明確約定,相關事項辦理是否存在前置條件或實質性障礙,
前述限制條件和后續安排是否會對標的資產未來土地開發銷售等生產經營活動
產生重大不利影響,是否符合《重組管理辦法》第十一條的有關規定。請獨立
財務顧問和律師核查并發表明確意見?!?

回復意見:

(一) 相關方是否就T102-0279短期使用期限結束后的土地及房屋權屬證書辦
理事項進行明確約定,相關事項辦理是否存在前置條件或實質性障礙,前述限
制條件和后續安排是否會對標的資產未來土地開發銷售等生產經營活動產生重
大不利影響

1、根據啟明實業與前海管理局于2018年6月30日簽訂的《深圳市前海深
港現代服務業合作區土地使用權出讓合同書》(合同編號:深前海地合字(2018)
0003號,以下簡稱“《文創小鎮出讓合同》”),(1)啟明實業在短期利用結束后
至土地使用年限內依照法律、法規、深圳市的有關規定以及上述合同的規定轉讓、
出租、抵押土地使用權或將土地使用權用于其他經濟活動,其合法權益受法律保
護;以及啟明實業在使用土地期間,并未按規定繳納土地使用稅的,前海管理局
可不予辦理與地塊有關的不動產權登記、建筑許可及其他相關手續或采取其他限
制性措施;(2)除前述合同約定條款內容外,啟明實業與前海管理局在《文創小
鎮出讓合同》中未對短期使用期限結束后T102-0279宗地的土地及房屋權屬證書
辦理事項作出其他進一步明確約定,未在《文創小鎮出讓合同》中限制或禁止短
期使用期限結束后的土地及房屋權屬證書辦理,亦無約定辦理土地及房屋權屬證
書的其他未明確的前置條件;(3)T102-0279宗地作為土地整備范圍置換用地的
一部分,招商局集團通過指定啟明實業取得本宗地土地使用權,土地使用權出讓
金、土地開發金和市政配套設施金不再另行收??;(4)土地的短期利用期間,可
同步開展報建手續;(5)短期利用結束后,由啟明實業自行拆除短期利用建筑物;
(6)土地使用者自簽訂《文創小鎮出讓合同》之日起第九年內應按批準的施工
設計圖紙動土施工,且應在2028年6月29日(合同簽訂之日起10年)以前竣
工?;谏鲜?,《文創小鎮出讓合同》中未對T102-0279宗地短期使用期限結束
后的土地及房屋權屬證書辦理事項約定其他前置條件。



2、根據《深圳經濟特區房地產登記條例(2019修正)》二十九條規定,申
請土地使用權首次登記應當提交下列文件:(一)登記申請書;(二)身份證明,
包括:企業法人營業執照和法定代表人證明;(三)土地權屬證明,包括:以出
讓方式取得土地使用權的應當提交:(1)土地使用合同書;(2)付清地價款證明;
(四)登記機構認可的測量機構出具的實地測繪結果報告書;第三十條規定,申
請建筑物、附著物所有權首次登記,應當提交下列文件:(一)登記申請書;(二)
申請人身份證明;(三)土地使用權屬證明(以出讓方式取得土地使用權的應當
提交:(1)土地使用合同書;(2)付清地價款證明);(四)建設工程規劃驗收合
格的證明文件;(五)竣工驗收合格的證明文件;(六)竣工測繪報告;(七)竣
工結算文件。


根據《文創小鎮出讓合同》的上述約定和《深圳經濟特區房地產登記條例
(2019修正)》的上述規定以及啟明實業的書面確認,啟明實業已就T102-0279
宗地簽署了土地使用權出讓合同書,土地使用權出讓金、土地開發金和市政配套
設施金不再另行收??;啟明實業在使用土地期間將按規定依法繳納土地使用稅;
在《文創小鎮出讓合同》項下短期利用的使用期限屆滿后至土地使用年限內,啟
明實業有權合法地轉讓、出租、抵押土地使用權或將土地使用權用于其他經濟活
動;啟明實業將自行拆除短期利用建筑物,辦理T102-0279宗地的土地權屬證書,
并按照屆時另行批準的施工設計圖紙對建筑物進行施工,且應在2028年6月29
日以前竣工;建筑物竣工后啟明實業將依據屆時有效的《深圳經濟特區房地產登
記條例》等法律規定申請建筑物、附著物所有權首次登記并辦理房屋權屬證書。

據此,啟明實業在按照相關法律規定履行相關程序后辦理上述建筑物/土地權屬
登記不存在實質性法律障礙,上述情形亦不會對T102-0279土地開發銷售等生產
經營活動產生重大不利影響。


(二) 本次交易是否符合《重組管理辦法》第十一條的有關規定

根據《重組管理辦法》第十一條規定,“上市公司實施重大資產重組,應當
就本次交易符合下列要求作出充分說明,并予以披露:......(四)重大資產重組
所涉及的資產權屬清晰,資產過戶或者轉移不存在法律障礙......”。本次交易中
T102-0279宗地雖未取得權屬證書,但啟明實業已依據《文創小鎮出讓合同》取
得T102-0279宗地,且如上所述,啟明實業辦理該宗地上建筑物/土地權屬登記
不存在實質性法律障礙。據此,本次交易符合《重組管理辦法》第十一條第(四)
項的規定。


(三) 小結


綜上,本所律師認為:

1、 在《文創小鎮出讓合同》中對短期利用的使用期限屆滿后至土地使用年
限內啟明實業對T102-0279宗地相關權益和啟明實業在使用土地期間應按規定
繳納土地使用稅等既有約定的基礎上,啟明實業與前海管理局未對短期使用期限
結束后T102-0279宗地的土地及房屋權屬證書辦理事項作出其他進一步明確約
定,未在《文創小鎮出讓合同》中限制或禁止短期使用期限結束后的土地及房屋
權屬證書辦理,亦無約定辦理土地及房屋權屬證書的其他未明確的前置條件。


2、 根據《文創小鎮出讓合同》,在啟明實業按照《文創小鎮出讓合同》約定
依法履行土地使用稅繳納等義務的情形下,在短期使用期限結束、啟明實業自行
拆除短期利用建筑物后的土地利用階段(短期利用的使用期限屆滿后至土地使用
年限內),按照相關法律規定履行相關程序后,啟明實業就T102-0279宗地的土
地使用權辦理權屬證書不存在實質性法律障礙;以及在地上建筑物竣工并按照相
關法律規定履行相關程序后,啟明實業就T102-0279宗地地上建筑物辦理房屋權
屬證書不存在實質性法律障礙。上述情形不會對T102-0279土地開發銷售等生產
經營活動產生重大不利影響,本次交易涉及的T102-0279宗地在短期使用期限內
雖未取得權屬證書,但在短期使用期限結束后辦理土地及房屋權屬登記不存在實
質性法律障礙,符合《重組管理辦法》第十一條第(四)項的規定。


三、 《問詢函》問題6:

“報告書顯示,招商馳迪下屬企業啟迪實業目前持有的房地產開發企業資
質為暫定資質,資質有效期為2019年7月11日至2020年7月10日。請補充披
露前海鴻昱、招商馳迪及其下屬公司所持有房地產開發等行業及業務資質的具
體情況,相關資質有效期屆滿后續期或取得正式資質所需條件,是否存在實質
性障礙,并結合可能對業務造成的具體影響提示相關風險,說明你公司擬采取
的應對措施。請獨立財務顧問和律師核查并發表意見?!?

回復意見:

(一) 前海鴻昱、招商馳迪及其下屬公司所持有房地產開發等行業及業務資質
的具體情況

根據前海鴻昱的書面確認,截至《法律意見書》出具之日,前海鴻昱自身未
實際開展生產經營業務(包括房地產開發業務),因此暫未辦理得任何經營資質。



根據招商馳迪的書面確認,招商馳迪及其下屬公司和勝實業的主營業務為前
海媽灣片區開發、建設和運營;截至本補充法律意見書出具之日,招商馳迪、和
勝實業自身未實際開展生產經營業務(包括房地產開發業務),因此暫未辦理任
何經營資質。


根據啟明實業的書面確認,啟明實業的主營業務為前海媽灣片區開發、建設
和運營;截至本補充法律意見書出具之日,啟明實業自身未實際開展房地產開發
經營業務,因此暫未辦理《房地產開發企業資質證書》。


根據啟迪實業的書面確認,啟迪實業的主營業務為前海媽灣片區開發、建設
和運營;截至本補充法律意見書出具之日,其自身已開展房地產開發業務,并已
取得前海管理局于2019年7月11日核發的《中華人民共和國房地產開發企業資
質證書》(深前海房開字(2019)006號,以下簡稱“《暫定資質證書》”),資
質等級為暫定資質,有效期為2019年7月11日至2020年7月10日。


(二) 相關資質有效期屆滿后續期或取得正式資質所需條件,是否存在實質性
障礙,并結合可能對業務造成的具體影響提示相關風險,擬采取的應對措施

1、 前海鴻昱、招商馳迪取得暫定資質所需條件,該等資質取得不存在實質
性障礙

根據《房地產開發企業資質管理規定》第五條規定,申請四級資質需符合:
(一)從事房地產開發經營1年以上;(二)已竣工的建筑工程質量合格率達100%;
(三)有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于
5人,持有資格證書的專職會計人員不少于2人;(四)工程技術負責人具有相
應專業中級以上職稱,財務負責人具有相應專業初級以上職稱,配有專業統計人
員;(五)商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制
度;(六)未發生過重大工程質量事故;第八條規定,申請《暫定資質證書》的
條件不得低于四級資質企業的條件。


根據《招商置換用地出讓合同》《前海土地出讓合同》,招商置換用地、前海
出資用地可分宗給招商馳迪、前海鴻昱或該等公司各自境內注冊的全資一級子公
司。根據合資公司的書面確認,本次交易完成后,前海鴻昱、招商馳迪或該等公
司各自境內注冊的全資一級子公司(包括和勝實業、啟明實業)將根據開展房地
產開發業務的實際需要,比照屆時有效的《房地產開發企業資質管理規定》等法


律規定的相關條件適時申請房地產開發企業暫定資質,其辦理暫定資質不存在實
質性障礙。


2、 啟迪實業房地產開發企業暫定資質續期、取得四級資質所需條件,前述
續期和資質取得不存在實質性障礙,對合資公司未來開展業務的影響和應對措施

根據《房地產開發企業資質管理規定》第六條規定,暫定資質證書有效期1
年;房地產開發主管部門可以視企業經營情況延長《暫定資質證書》有效期,但
延長期限不得超過2年;第七條規定,房地產開發企業應當在《暫定資質證書》
有效期滿前1個月內向房地產開發主管部門申請核定資質等級;房地產開發主管
部門應當根據其開發經營業績核定相應的資質等級。


根據啟迪實業提供的資料以及合資公司和啟迪實業的書面確認,對于啟迪實
業已取得的《暫定資質證書》,在有效期屆滿后,啟迪實業將依據屆時有效的《房
地產開發企業資質管理規定》等法律規定的相關條件及實際情況,適時選擇申請
延長該暫定資質的有效期或申請核定相應資質等級;若其屆時申請延長該暫定資
質有效期或申請核定四級資質等級的,不存在實質性障礙。


基于上述,前海鴻昱、招商馳迪取得房地產開發企業暫定資質,以及啟迪實
業申請房地產開發企業暫定資質續期、取得房地產開發企業四級資質,均不存在
實質性障礙,因此對合資公司未來開展業務不會造成重大不利影響,且合資公司、
啟迪實業等相關公司已確認,前海鴻昱、招商馳迪或該等公司各自境內注冊的全
資一級子公司(包括和勝實業、啟明實業)將根據開展房地產開發業務的實際需
要,適時申請房地產開發企業暫定資質;以及啟迪實業將根據實際情況,適時選
擇申請延長啟迪實業已取得的房地產開發企業暫定資質的有效期或申請核定相
應資質等級。


(三) 小結

綜上,本所律師認為:

1、 截至《法律意見書》或/和本補充法律意見書出具之日,前海鴻昱、招商
馳迪、和勝實業自身未實際開展生產經營業務(包括房地產開發業務),因此暫
未辦理任何經營資質;啟明實業未實際開展房地產開發經營業務,因此暫未辦理
《房地產開發企業資質證書》。



2、 本次交易完成后,前海鴻昱、招商馳迪取得房地產開發企業暫定資質,
以及啟迪實業申請房地產開發企業暫定資質續期、取得房地產開發企業四級資質,
均不存在實質性障礙,因此對合資公司未來開展業務不會造成重大不利影響,且
合資公司、啟迪實業等相關公司已確認,前海鴻昱、招商馳迪或該等公司各自境
內注冊的全資一級子公司(包括和勝實業、啟明實業)將根據開展房地產開發業
務的實際需要,適時申請房地產開發企業暫定資質;以及啟迪實業將根據實際情
況,適時選擇申請延長啟迪實業已取得的房地產開發企業暫定資質的有效期或申
請核定相應資質等級。


四、 《問詢函》問題7:

“報告書顯示,啟迪實業、啟明實業均為招商馳迪于2017年度設立的全資
子公司,和勝實業為2019年設立的全資子公司,截至目前尚未實際出資。其中,
啟迪實業持有T102-0270、T102-0271、T102-0272地塊,啟明實業持有T102-0279
地塊。請說明招商馳迪尚未對前述子公司實際出資的主要原因及考慮,是否符
合《關于規范上市公司重大資產重組若干問題的規定》第四條第(二)項等相
關規定,是否存在相關風險及應對措施。請獨立財務顧問和律師核查并發表明
確意見”

回復意見:

(一) 招商馳迪尚未對啟迪實業、啟明實業、和勝實業等子公司實際出資的原
因和考慮

根據招商馳迪的書面確認,啟迪實業、啟明實業系為本次交易而設立的持地
公司,截至本補充法律意見書出具之日,該等公司資金狀況可以滿足其經營需求,
未實繳出資未對其經營活動造成實質影響,后續招商馳迪將根據啟迪實業、啟明
實業實際經營業務的需要決定是否進行實繳出資;和勝實業在報告期內無任何經
營活動,無需立即履行出資義務。


(二) 上述出資事宜是否符合《關于規范上市公司重大資產重組若干問題的規
定》第四條第(二)項等相關規定

根據《關于規范上市公司重大資產重組若干問題的規定》第四條第(二)項
的規定,上市公司擬購買的資產為企業股權的,該企業應當不存在出資不實或者
影響其合法存續的情況。



1、 《公司法》和公司章程的相關規定

根據《公司法》第二十八條規定,“股東應當按期足額繳納公司章程中規定
的各自所認繳的出資額……”。


根據《深圳市前海蛇口啟迪實業有限公司章程》《深圳市前海蛇口啟明實業
有限公司章程》,股東認繳額由股東根據公司實際經營需要決定出資計劃。根據
《深圳市前海蛇口和勝實業有限公司章程》,和勝實業股東認繳的出資額應于
2023年12月31日前繳足。


2、啟迪實業、啟明實業、和勝實業不存在出資不實或者影響其合法存續的
情況,符合《關于規范上市公司重大資產重組若干問題的規定》第四條第(二)
項等相關規定

根據招商馳迪提供的資料及其書面確認,截至本補充法律意見書出具之日,
招商馳迪均未作出對啟迪實業、啟明實業實繳出資的股東決定,亦未對啟迪實業、
啟明實業、和勝實業公司章程的上述條款進行修改。因此,招商馳迪不存在違反
啟迪實業、啟明實業、和勝實業公司章程規定從而導致該等企業存在出資不實的
情形。根據招商馳迪提供的資料及其書面確認,截至本補充法律意見書出具之日,
招商馳迪賬面現金充足,對啟迪實業、啟明實業、和勝實業進行實繳出資不存在
實質性障礙。


根據招商馳迪提供的資料及其書面確認,截至本補充法律意見書出具之日,
啟迪實業、啟明實業及和勝實業不存在根據有關法律、法規及其公司章程規定需
要終止的情形,其均為依法有效存續的有限責任公司。


基于上述,招商馳迪尚上述出資事宜符合《關于規范上市公司重大資產重組
若干問題的規定》第四條第(二)項等相關規定。


(三) 小結

綜上,本所律師認為,截至本補充法律意見書出具之日:

1、 基于對啟迪實業、啟明實業及和勝實業的設立目的及該等企業實際業務
開展情況的考慮,招商馳迪暫未履行實繳出資義務。啟迪實業、啟明實業和和勝
實業三家公司均為招商馳迪的全資子公司,招商馳迪賬面現金充足,實繳出資不
存在實質性障礙。



2、 招商馳迪不存在違反啟迪實業、啟明實業、和勝實業公司章程規定從而
導致該等企業存在出資不實的情形,以及啟迪實業、啟明實業及和勝實業不存在
根據有關法律、法規及其公司章程規定需要終止的情形,其均為依法有效存續的
有限責任公司。據此招商馳迪上述出資事宜符合《關于規范上市公司重大資產重
組若干問題的規定》第四條第(二)項等相關規定。


本補充法律意見書經本所經辦律師簽字并加蓋本所公章后生效。


(以下無正文,為簽字頁)


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(此頁無正文,為《北京市君合律師事務所關于招商局蛇口工業區控股股份有限
公司共同增資深圳市前海蛇口自貿投資發展有限公司暨重大資產重組之補充法
律意見書(一)》的簽字頁)



北京市君合律師事務所

(公章)



負責人: 經辦律師:



肖 微 李立山 律師





張慧麗 律師







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